Bauen ist teuer. Eine Steckdose beispielsweise kostet, inklusive Kabel Montage, rund 300 Franken. Das ist zwar nicht viel im Vergleich zu den Millionen, mit denen ein Mehrfamilienhaus zu Buche schlägt. Aber es ist auch nicht Nichts, wenn in jeder Ecke jedes Raums jeder Wohnung eine Steckdose montiert wird. Architekt Heinrich Degelo sagt: «Wenn wir wirklich günstig wohnen wollen, und damit meine ich eine Miete von 600 Franken für eine neue 60-Quadratmeter-Wohnung, dann müssen wir Gewohnheiten hinterfragen – eben auch, ob nicht eine zentral gelegene Zehnfach-Steckdose auch ausreichen würde.»

Die Steckdosen hätten dabei ein vergleichsweise geringes Einsparpotenzial. In seinem Gebäudekonzept bricht der Messeturm-Architekt mit zahlreichen weiteren Konventionen, die teilweise ein viel grösseres Sparpotenzial haben. «Wir bauen mit so dicken Mauern, dass wir komplett auf eine Heizung verzichten können. Die Böden sind aus geglättetem Beton wie in einer Lagerhalle. Auf sämtliche Aufbauten wie Dämmung, Unterlage, Bodenheizung und Parkett, verzichten wir.» Decke und Wände bleiben unverputzt, es gibt keine fixen Trennwände in der Wohnung und nur eine vorgefertigte Nasszelle. Es ist gewissermassen Bauen nach IKEA-Prinzip. Oder wie Degelo sagt: «Easy Jet wollte nicht einfach nur das Fliegen verbilligen, sondern fragte, was brauche ich unbedingt, um fliegen zu können. Wir tun dasselbe fürs Wohnen.»

Dass die Kosten aus dem Ruder laufen bei Neubauten, das zeigt eine exklusive Auswertung der Schweiz am Wochenende (siehe Grafik oben). Dafür wurden die Mietpreise von 280 in den letzten Jahren fertiggestellten Genossenschaftswohnungen analysiert. Dabei zeigt sich: Der Bau von Non-Profit-Wohnungen, wie er in Basel derzeit stark vorangetrieben wird, hilft nichts gegen die hohen Mieten. Neue Genossenschaftswohnungen sind mit monatlichen Quadratmeter-Mietpreisen von rund 23 Franken deutlich teurer als durchschnittliche Mietwohnungen. Bei diesen beträgt die monatliche Miete gemäss Bundesamt für Statistik in Basel 17.70 Franken pro Quadratmeter.

Preistreibend ist also vor allem das Alter der Liegenschaften. Und das, obwohl Basel-Stadt den Genossenschaften mit der Abgabe von Land im Baurecht und gestaffelten Baurechtszinsen entgegenkommt. «Bauen ist einfach sehr teuer», sagt Christian Schuster, Leiter Baurechte bei Immobilien Basel-Stadt. «Und weil auch Genossenschaften ihre Investitionen refinanzieren müssen, sind die Mietpreise bei Neubauwohnungen tendenziell höher als im Bestand; selbst wenn wir in den ersten zehn Jahren auf die Baurechtszinsen für die Grundstücke einen Rabatt gewähren können.» Weil Genossenschaften aber per Definition nicht gewinnorientiert seien, würden die Wohnungen mit der Zeit günstiger. «Langfristig setzen wir genau auf diesen Effekt», sagt Schuster.

Gesetze verteuern das Bauen

Eine dieser Genossenschaften, die von Basel-Stadt Boden im Baurecht erhalten hat, ist Wohnstadt. Geschäftsleiter Andreas Herbster sagt: «Bauen wird immer teurer, weil immer neue und strengere Auflagen gemacht werden.» Ein gutes Beispiel seien die Trittschall-Normen. Diese seien mehrfach verschärft worden und gelten sogar für den Balkon. «Daran müssen wir uns alle halten, auch die Genossenschaftler dürfen nicht selbst entscheiden, ob sie lieber günstiger wohnen und dafür den stampfenden Nachbar von oben hören wollen.» Die grosse Frage sei, ob eine Gesellschaft in der Lage ist, ohne grosse Katastrophe zurückzustufen – hin zu weniger Normen, weniger formalen Auflagen und mehr Ermessensspielraum. Das Vorpreschen von Degelo sei diesbezüglich absolut erfreulich. «Grenzen auszuloten tut niemandem weh, auch wenn ich nicht glaube, dass dieses Konzept als Wohnbau bewilligt würde.»

Dass neue Genossenschaftswohnungen teuer sind, hat allerdings nicht nur mit den vielen Normen zu tun, sondern zahlreiche weitere Gründe. Dazu gehören die im Zuge der Finanzkrise verschärften Bestimmungen für die Hypotheken-Vergabe, die im Grundsatz auch für Genossenschaften gelten. «Unsere Aufgabe ist es, mit unserem Kapital möglichst viel Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Entsprechend müssen wir bei Neubauten hohe Hypotheken aufnehmen und diese dann auch zurückzahlen, was die Mieten kurzfristig verteuert. Und dann bauen wir auch nicht für den Profit, sondern für die nächsten 80 Jahre, also eher noch hochwertiger als kommerzielle Anbieter», sagt Herbster.

Die Basler Genossenschaften werden um Neubauten nicht herumkommen. Von den 11'000 Genossenschaftswohnungen in Basel stammen rund 7500 aus der Nachkriegszeit. Bei diesen Gebäuden stellt sich in den nächsten Jahrzehnten die Frage, ob sie ein zweites Mal saniert oder abgerissen und neu gebaut werden sollen. Letzteres wird deshalb wahrscheinlicher, weil an vielen Orten nun höher gebaut werden darf und weil die Bausubstanz häufig schlecht ist. So war das auch bei der Überbauung der Eisenbahner-Genossenschaft an der Redingstrasse, die abgerissen und durch einen Neubau ersetzt wurde. Und bei der die Mieten stiegen, für eine Viereinhalbzimmerwohnung von unter 2000 auf fast 3000 Franken pro Monat.