Hausverkauf
Bundesgericht: Basler Grundstückgewinnsteuern sind zu hoch

Eine Basler Erbengemeinschaft hat die Höhe der Grundstückgebühr angefochten. Sie hat den Fall durch alle Instanzen gezogen und nun vom Bundesgericht recht bekommen. Die Folgen sind noch nicht abschätzbar.

Stefan Schuppli
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Bei alten Häusern (Symbolbild: Villa in Aarau) muss der frühere Wert oftmals geschätzt werden. Sabine Kuster

Bei alten Häusern (Symbolbild: Villa in Aarau) muss der frühere Wert oftmals geschätzt werden. Sabine Kuster

Wer sein Haus verkauft, muss dem Kanton eine Grundstückgewinnsteuer abliefern. Diese kann sich bei einem Einfamilienhaus, dessen Wert sich beispielsweise in den vergangenen 50 Jahren von 800 000 Franken auf 1,6 Millionen verdoppelt hat, gut und gerne 90 000 Franken ausmachen.

Von Kanton zu Kanton verschieden

m Kanton Baselland werden Liegenschaften, deren letzte Handänderung mehr als 20 Jahre zurückliegt, für die Gewinnsteuerbemessung oft geschätzt. Beim Grundstückpreis nimmt die Steuerverwaltung den Durchschnittswert von der jeweiligen Gemeinde, wie ihn das Statistische Amt erhoben hat. Der Besitzer kann aber auch einen höheren Preis geltend machen, wenn er stichhaltige Beweise vorlegen kann. Der Liegenschaftspreis wird durch die Verwaltung geschätzt, wobei die Altersentwertung des Hauses und die Investitionen einfliessen.
Der Kanton Aargau hat einen abnehmenden Steuersatz: Je länger ein Haus im gleichen Besitz ist, desto tiefer fällt der Steuerbetrag aus. Bei einer Besitzdauer über 11 Jahren werden die Anlagekosten pauschaliert und sinken mit jedem Jahr. Die Steuer wird in Prozenten des steuerbaren Grundstückgewinns berechnet. Und dieser Satz ist auch degressiv: Je länger die Besitzdauer, desto tiefer der Steuersatz. (STS)

Bei Liegenschaften, die nicht allzu lange im Besitz der Eigentümers waren, ist die Rechnung relativ einfach: Man subtrahiert den früheren Kaufpreis vom aktuellen. Die Differenz ist der Gewinn, der versteuert wird.

Schwieriger wird es, wenn das Haus schon länger im selben Besitz ist, beispielsweise einer Familie. In einem solchen Fall behilft sich die Steuerverwaltung in der Regel mit dem sogenannten Ersatz- oder Realwert, der in einem komplexen Verfahren berechnet wird. Diese Möglichkeit besteht bei Häusern, die vor 1.1.1977 erworben wurden. Bei der Berechnung des Ersatzwertes wird auf den Gebäudeversicherungswert abgestellt, vermindert um die Altersentwertung, zuzüglich des Bodenwerts gemäss des Basler Bodenwertkataloges vom 1.1. 1977.

Diesen Weg der Schätzung beschritt eine Basler Erbengemeinschaft, die das Elternhaus in Riehen verkaufte. Ein Familienmitglied wollte genauer wissen, wie die Schätzung zustande kam. Dabei fiel ihm auf, dass die sogenannten Grundstück-Erschliessungskosten, die zwischen sechs und neun Prozent des Grundstückwertes ausmachen, in den Berechnungen des Ersatzwertes fehlten. Entsprechend höher fiel der Grundstückgewinn aus. Auch den Landwert focht er an. Dieser fusst auf dem obgenannten Bodenwertkatalog und liegt rund 20 Prozent unter dem Marktwert vom 1.1.1977. Auch dieser Umstand trieb den Grundstückgewinn zulasten der Eigentümer nach oben.

Die Einsprachen beim Steueramt und danach beim Appellationsgericht fruchteten nichts. Erst vor Bundesgericht fand er Gehör. Dieses hat kürzlich entschieden, dass die Vorinstanz den Fall nochmals beurteilen muss. Die Erschliessungskosten und auch der «Einschlag» von 20 Prozent dürfen nicht ausser Acht gelassen werden, heisst es in der Begründung des Bundesgerichts.

«Wir müssen jetzt schauen, ob der Realwert dem Verkehrswert (damaliger Marktwert, die Red.) entspricht und ob allfällige Korrekturen nötig sind», sagt Christian Mathez, Leiter Rechtsdienst der Steuerverwaltung Basel-Stadt, gegenüber der bz.

Welche Folgen das für die Rechtspraxis in diesen Fällen haben werde, konnte Mathez nicht sagen. «Wir müssen erst sehen, was die Neubeurteilung des Appellationsgerichts bringt.» Mit Interesse verfolgt auch der Hauseigentümerverband die Auseinandersetzung. «Wir hatten immer unsere Zweifel in Bezug auf die Realwertberechnung», sagt Andreas Zappalà, Geschäftsführer des Basler Hauseigentümerverbandes. Die Berechnung des Realwertes sei kompliziert und nicht nachvollziehbar.

Bundesgerichtsentscheid 2c_77/2013

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