Stadtentwicklung
Das Industrie-Areal Lysbüchel wird für Gewerbe und Wohnraum umgezont

Der Protest wird dem Gewerbe nicht helfen: Selbst wenn die Umzonung der Industriezone Lysbüchel in eine Mischzone für Wohnen und Gewerbe scheitert – die SBB kündigen die Baurechtsverträge von 20 Betrieben.

Peter Schenk
Merken
Drucken
Teilen
Das Verteilzentrum von Coop befindet sich derzeit noch in der Elsässerstrasse und schliesst 2016. Das Gelände gehört dem Kanton und der Stiftung Habitat.

Das Verteilzentrum von Coop befindet sich derzeit noch in der Elsässerstrasse und schliesst 2016. Das Gelände gehört dem Kanton und der Stiftung Habitat.

Kenneth Nars

Es ist ein Filetstück für die Stadtentwicklung Basels. Auf 11,6 Hektaren Industriezone soll in den nächsten Jahren zwischen Bahnhof St. Johann, Schlachthofstrasse und Elsässerstrasse (siehe Grafik) neu eine gemischte Nutzung möglich werden, die neben Gewerbe auch Wohnungen beinhaltet – Hintergrund ist die geringe Leerstandsquote in Basel für Gewerbe wie Wohnraum.

Voraussetzung für das Projekt ist, dass sich dort viel verändert. So schliesst Coop 2016 sein Verteilzentrum an der Elsässerstrasse. Das über 46 000 Quadratmeter grosse Gelände wurde bereits verkauft und gehört heute der Stiftung Habitat und über die Einwohnergemeinde Basel (EWG) dem Kanton.

Nur 40 Prozent sind überbaut

Weitere 65 000 Quadratmeter sind Eigentum der SBB und diese wollen dort mit einer Mischform aus Wohnen und Gewerbe eine andere, höherwertigere Nutzung als heute umsetzen. Derzeit sind laut SBB lediglich 40 Prozent dieses Geländes überbaut. Der unüberbaute Teil besteht aus Gleisen und offenen Lagerplätzen. Ursprünglich hatten die SBB das Gelände für den Bau des Güterbahnhofs St. Johann gekauft. 20 Betriebe gibt es auf dem Gelände. Ihre Verträge laufen aus und werden von den SBB nicht mehr verlängert.

«Das Areal bietet das Potenzial für Wohnraum für mehrere tausend Personen; dabei wird die heutige Geschossfläche für das Gewerbe erhalten beziehungsweise bei entsprechender Nachfrage sogar vergrössert», teilt SBB-Mediensprecherin Lea Meyer mit. Mehr als doppelt so viele Arbeitsplätze für Industrie, Gewerbe und Dienstleistung wie heute könnten geschaffen werden.

«Das ist eine Chance für Basel, sich neu zu orientieren und sich weiterzuentwickeln», erläutert Thomas Waltert, Projektleiter im kantonalen Planungsamt. Nach einer städtebaulichen Testplanung, die unter Einbezug aller Betroffenen und Mitwirkung des Stadtteilsekretariats Basel-West lief, erstellt das Planungsamt jetzt den Bebauungsplan. Ursprünglich sollte er bereits Ende 2014 vorliegen, nun hält Waltert Ende 2015 für möglich. «Ein Gelände von 11 bis 12 Hektaren muss mit Umsicht geplant werden», wirbt er um Geduld.

In den Unterlagen des Mitwirkungsverfahrens war für das neue Areal ursprünglich die Rede von 1600 bis 2500 Bewohnern, 1000 bis 1100 Arbeitsplätzen in Gewerbe und Industrie sowie 1300 bis 2700 Jobs im Dienstleistungsbereich, berichtete die «Schweiz am Sonntag» vor einem knappen Jahr. Walter bestätigt diese Zahlen, die allerdings nur als Bandbreiten zu verstehen seien, damit man auf die Marktnachfrage der nächsten Jahre reagieren könne.

Auf der Basis des Bebauungsplans wird die Regierung einen Ratschlag erarbeiten, der dann in den Grossen Rat geht. Um auf dem Areal auch Wohnungen zu ermöglichen, muss es umgezont werden. Der südliche Teil, der Habitat gehört, befindet sich allerdings schon heute in einer Wohnzone – die Stiftung ist von den Diskussionen um die Umzonung also nur am Rande betroffen (siehe Text rechts). Im mittleren Teil des Areals soll neben Platz für Gewerbe und Wohnen auch eine neue Primarschule gebaut werden.

Der nördliche Teil wird weiterhin industriell genutzt. Dies gilt auch für das Recyclingunternehmen Lottner nördlich der Schlachthofstrasse sowie Brenntag Schweizerhall östlich der Lysbüchelstrasse – beide sind Eigentümer ihrer Gelände. Beide haben signalisiert, dass sie mittel- bis langfristig am bisherigen Standort bleiben wollen.

Schon seit Beginn der Planungsarbeiten 2011/2012 hat das Umzonungs-Projekt mit erheblichem Widerstand vom Gewerbeverband, der Handelskammer beider Basel (HKBB) und aus dem Grossen Rat zu kämpfen. In einem Anzug vom Mai 2013 des heutigen CVP-Regierungsrats Lukas Engelberger, schreiben 15 Grossräte aus allen Parteien: «Das Lysbüchelareal eignet sich hervorragend für gewerbliche Nutzungen (...) Es darf nicht sein, das gewerbliche und handwerkliche Unternehmen aus der Stadt vertrieben werden.»

Gewerbe ist auch lärmig

Patrick Erny, Projektleiter Politik im Gewerbeverband Basel-Stadt, argumentiert: »Die SBB und der Kanton verstehen unter Gewerbe in erster Linie Kreativwirtschaft, wir aber auch lärmiges und lautes Gewerbe.» Erny verweist auf die Erfahrungen mit den Betrieben in den städtischen Hinterhöfen. «Je mehr Anwohner kommen, desto mehr steigt der Druck auf das bestehende Gewerbe und irgendwann wird es diesem zu blöd und es geht.»

Kritisch äussert sich auch die Handelskammer zu den Plänen für das Areal. Sie setzt sich zwar für eine qualitative Verbesserung und eine dichtere Bebauungsstruktur ein, der stellvertretende HKBB-Direktor Martin Dätwyler verdeutlicht aber auch: «Mischgebiete Wohnen und Gewerbe/Industrie werden von uns aufgrund der Konfliktträchtigkeit nicht unterstützt.» Im Süden des Areals kann er sich eine konzentrierte Wohnnutzung vorstellen, wobei im Übergang zur gewerblichen Zone Dienstleistungen denkbar wären.

Für Jean-Marc Wallach, der mit seinem Recyclingunternehmen Schmoll auf dem SBB-Gelände arbeitet, ist klar: «Industrielle Nutzung und Wohnen, das beisst sich.»
Planer Waltert äussert zwar Verständnis für die persönliche Betroffenheit der Betriebe, aber er sagt auch: «Es gibt keine Bestandsgarantie. Auf einem derart zentralen Gelände ändert sich nicht jedes Jahr etwas. Wir müssen diese Chance nutzen.» Er fährt fort: «Wohnen und Arbeiten vertragen sich meistens gut und befruchten sich. 80 Prozent der kleinen und mittleren Unternehmen in Basel befinden sich in Mischzonen.»

Für die 20 Betriebe auf dem SBB-Gelände bringen die nächsten Jahre auf jeden Fall Veränderungen – Zonenänderung hin oder her. Die Baurechtsverträge enden zwischen 2016 und 2021. «Seit mindestens 2008 haben die SBB regelmässig im Jahresturnus über Auslaufen und Nichtverlängern der Baurechtsverträge informiert – letztmals im Dezember 2014», informiert Sprecherin Lea Meyer.

SBB sucht Zustimmung

Die SBB zeigen sich überzeugt, dass die Weiterentwicklung des Areals nicht nur im Interesse der SBB als Grundeigentümerin liege, sondern auch «ganz klar im Gesamtinteresse des Kantons.» Und sie werben für das Projekt: «Der flexible Planungsansatz für die Verteilung zwischen Arbeiten und Wohnen in der Arealmitte soll einerseits einen Interessenausgleich schaffen und breite politische Zustimmung sichern, aber auch die Option offen lassen, flexibel auf die Marktnachfrage zu reagieren.»

Klar und deutlich fällt die Antwort auf die Frage aus, was geschehe, falls Zonenänderung und neuer Bebauungsplan abgelehnt werden: »Der Ausgang des Genehmigungsprozesses hat keinen Einfluss auf das vertraglich vereinbarte Auslaufen der Baurechtsverträge.» Allerdings müsse man dann die weitere Entwicklung des Areals neu beurteilen. Für die betroffenen Betriebe heisst das, dass sie auf jeden Fall weichen, umziehen oder sich neu orientieren müssen.