Immobilien

Der öffentliche Verkehr zieht die Mieter in die Stadt

Wohnungsbau in Basel: Laut den Experten von Wüst&Partner hätte Basel einige hundert neue Wohnungen nötig. niz

Wohnungsbau in Basel: Laut den Experten von Wüst&Partner hätte Basel einige hundert neue Wohnungen nötig. niz

Im Schnitt zahlen Basler 220 bis 280 Franken Miete pro Quadratmeter und Jahr für eine Wohnung. Eine Studie der Beraterfirma Wüest&Partner zeigt, weshalb vermehrt Leute ins Zentrum ziehen.

In der Stadt Basel ist nur gerade eine von 500 Wohnungen frei: Die sogenannte Leerstandsquote beträgt 0,2 Prozent. Es braucht keine Studie wie das gestern von Wüst & Partner publizierte Immo-Monitoring, um festzustellen, dass in der Stadt Basel und in den angrenzenden Gemeinden massiv Wohnungen fehlen.

Die Liegenschaftenspezialisten des Zürcher Beratungsbüros Wüst & Partner können aber sagen, warum der Wohnraum in der Stadt so knapp ist: «Es gibt ein hohes Interesse der Wohnungssuchenden an gut erschlossenen Lagen und hoher Zentralität», erklärt Patrick Schnorr von Wüst & Partner. Mit anderen Worten: Die Menschen wohnen wieder gerne in der Stadt. Wobei Schnorr dabei auch die umliegenden Agglo-Gemeinden zur Stadt zählt: «Die Stadt Basel ist so eng verflochten mit den umliegenden Gemeinden, dass aus Sicht des Wohnungsmarktes kaum ein Unterschied besteht», meint Schnorr. Die Wohnungssuchenden seien dabei auch an Neubauten interessiert, solange das Preis-Leistungs-Verhältnis stimme.

Dreiland drückt auf die Preise

Trotz rekordtiefer Leerstandsquote sind in Basel – anders als in Genf und Zürich – die Liegenschaftenpreise nicht durch alle Decken hindurch gestiegen. «In Basel gibt es im grenznahen Ausland relativ günstigen Wohnraum, der recht gut erschlossen ist», erklärt Schnorr. Dieses Angebot wirke dämpfend auf die Preise in Basel.

Interessant ist der Grund, warum es die Wohnungssuchenden in die Stadt zieht. Laut Patrick Schnorr ist das wichtigste Kriterium bei der Wohnungssuche heute die Erschliessung durch den öffentlichen Verkehr. «Der öV hat stark an Bedeutung zugelegt», meint Schnorr. «Die Wohnungspreise in der Stadt haben sich deshalb sehr gut entwickelt. Sobald man in Agglomerationen und periphere Lagen geht, sieht man dagegen eine unterdurchschnittliche Entwicklung.»

Laut den Marktbeobachtern von Wüst & Partner kostet eine Wohnung in der Stadt Basel oder in den umliegenden, ebenso gut erschlossenen Gemeinden heute im Schnitt etwa 220 Franken pro Quadratmeter, wenn es sich um eine Altbau-Wohnung handelt, und 280 Franken pro Quadratmeter, wenn es sich um eine Neubau-Wohnung handelt. Das entspricht bei einer Wohnungsgrösse von 100 Quadratmetern Mietpreisen von 2000 respektive 2600 Franken pro Monat.

Schallmauer bei 10 000 Franken

Weil die Hypothekarzinse immer noch sehr günstig sind, stehen Wohnungen für mehr als 2500 Franken pro Monat heute aber in Konkurrenz zu Eigentumswohnungen. Die Nachfrage nach Wohneigentum sei deshalb auch in der Region Basel ungebrochen hoch, doch langsam sinken die Preise wieder. «Das ist ein Indiz dafür, dass man sowohl bei Nachfragern wie Banken vorsichtiger geworden ist», erklärt Schnorr. Denn auch in der Region Basel sei «die Schallmauer von 10 000 Franken pro Quadratmeter teilweise durchbrochen worden». Eine Million Franken pro 100 Quadratmeter – da werden nicht nur Käufer, sondern auch die Banken vorsichtig.

Trotz tiefer Leerstandsquote haben es deshalb sehr teure Wohnungen auch in Basel schwer. Günstige Wohnungen sind zwar sehr gesucht, aber «die Nachfrager schauen auch bei günstigen Wohnungen auf die Qualität», meint Schnorr. «Nicht sanierte Altbauwohnungen haben es auch in Basel schwer, ausser vielleicht, sie kosten fast nichts mehr.»

Optimal für den Markt wäre es laut Schnorr, wenn zwei bis drei Prozent der Wohnungen leer stehen würden. Es sei aber auch eine Frage der Markteffizienz. «Man kann aber sicher sagen, dass in der Stadt einige hundert Wohnungen fehlen», erklärt Schnorr. Ein Indiz dafür sei die tiefe Mieterfluktuation in der Stadt: Sie ist verglichen mit der übrigen Schweiz unter dem Durchschnitt. Der Experte von Wüst & Partner ist sich deshalb sicher: «Es könnte sicher das Doppelte an Wohnungen oder mehr gebaut werden, der Markt würde das Angebot immer noch gut aufnehmen.» Basel habe mit einer Neubauquote von nur gerade 100 bis 200 Wohnungen pro Jahr eine ausserordentlich tiefe Versorgung.

Doch wie kann man in Basel viel Wohnraum schaffen, der erst noch gut erschlossen ist? «Das Hochhaus ist die ideale Form, um an attraktiven Lagen vielen Menschen Zugang zu Wohnraum zu geben. Das ist eine städtische Wohnform, die auf gute Nachfrage trifft», ist Schnorr überzeugt.

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