Immobilienkrise
Die Basler Luxusblase platzt

Bei einfachen Eigentumswohnungen herrscht ein harter Preiskampf. Doch die Villen im Hochpreissegment finden keine Abnehmer mehr. Es ist nur der Anfang der Basler Immobilienkrise, vermuten Experten.

Benjamin Rosch und Leif Simonsen
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Nicht jeder kann sich einen goldenen Schlüssel leisten.

Nicht jeder kann sich einen goldenen Schlüssel leisten.

Thinkstock

«Ich verwalte ein Haus, da kann man auch als Besitzer nie Turnschuhe tragen. Da muss man mit Silberbesteck essen. Immer. Die Immobilie verlangt das.» Das Zitat stammt von einem Makler, der seit Jahren im Business ist. Er registriert, wenn irgendwo ein Zügelwagen vor einem noblen Haus steht. Kennt die Leute, die infrage kämen für ein Marmorbad, für Kronleuchter, für Pools, in denen sich nicht nur planschen, sondern auch trainieren lässt.

Vorbei sind jedoch die Zeiten, in denen die Millionäre Schlange standen, um in Basel und Umgebung ein schickes Anwesen zu kaufen. Das Geschäften im obersten Preissegment der Eigentumswohnungen ist schwieriger geworden. Ralf Gardani ist Schatzungsexperte beim Basler Hauseigentümerverein. Er sagt: «Seit 2006 ist Basel in einer Immobilienblase. Als Erstes platzt sie nun im Hochpreissegment bei Objekten ab zwei Millionen.»

«Die 13 Zimmer sind auf einer Wohnfläche von ca. 490 m2 durchdacht arrangiert und bieten dem neuen Eigentümer eine Vielfalt an gehobenem Wohngefühl. Der Garten mit dem 15 m langen beheizten Infinity-Pool ist nur ein Highlight dieser stilvollen Liegenschaft.»

Riehen, Mohrhaldenstrasse
zirka 12 Millionen

Statt 490-Quadratmeter-Liegenschaften mit 13 Zimmern und beheizten Infinity-Pools suchen die meisten Leute erschwinglichen Wohnraum. Doch auf Immobilienportalen findet sich kaum ein Einfamilienhaus im Bereich von einer Million Franken. Eines Betrags also, für dessen Kredit ein durchschnittlicher Arbeiter sparen kann. Jene Häuser, die jetzt auf dem Markt sind, sind für die allermeisten auf Lebzeiten ausser Reichweite. In Basel gibt es ohnehin ganz wenige Objekte. Und in Riehen bewegen sich viele um den Kaufpreis von zwei Millionen Franken. Nach oben sind keine Grenzen gesetzt. Meist heisst es vornehm, der Preis werde nur auf Anfrage bekannt gegeben.

«Die repräsentative Liegenschaft verfügt auf rund 300 m2 Wohnfläche über 7 grosszügige Zimmer, eine moderne Küche und 3 Badezimmer. Im Dachgeschoss befindet sich eine 3,5-Zimmer-Einliegerwohnung mit 138 m2 Wohnfläche und eigenem Haus- und Liftzugang.»

Basel, Engelgasse
8,8 Millionen

Die wunderschöne Villa im Gellert hat ein Preisschild: 8,8 Millionen Franken. Sie steht seit Monaten frei.

Wie ist es dazu gekommen, dass selbst solche Bijous keine Abnehmer finden? Für die Malaise im Hochpreissegment gibt es mehrere Gründe, sagen die Experten. Da ist zum einen der Bauboom, der die hochgeschürten Erwartungen nie erfüllen konnte. Claudio Saputelli, Chefanalyst der UBS für Immobilien, sagt: «In Basel, aber auch in anderen Städten, wurden bis vor zwei Jahren zu viele teure Liegenschaften gebaut. Das Luxussegment hat in den vergangenen Jahren am meisten darunter gelitten. Manche mussten ihre Preisvorstellungen um 20 bis 30 Prozent nach unten korrigieren.»

Seitdem die Hypothekarzinsen in den Keller gerutscht sind, haben die Banken ihre Eigenmittelvorschriften verschärft. Die Banken sind strenger geworden, nicht zuletzt aus Angst vor einer grossen Blase, einer Immobilienkrise, wie sie in den USA ganze Städte leer fegte. «Dies dezimiert den Nachfragekreis», sagt Robert Weinert. Er leitet das Immo-Monitoring der Firma Wüest Partner, einer der grössten Immobilienfirmen der Schweiz. Dass der Käuferkreis bei den teuren Objekten zurückgeht, ist ein schweizweites Phänomen.» Besonders alte Villen seien oft auch mit hohen Betriebs- und Unterhaltskosten verbunden. «Sie haben beispielsweise hohe Decken und mitunter keinen Grundriss, der den heutigen Anforderungen entspricht.»

Basel liegt über dem Schnitt

Wüest Partner veröffentlichen seit 1985 den Transaktionspreisindex. Anhand einer komplizierten Berechnungsmethode lassen sich damit qualitätsbereinigt Preisentwicklungen bei Wohneigentum über Jahre vergleichen. Ein Vergleich zwischen Basel-Stadt und der ganzen Schweiz zeigt: Im gehobenen Bereich sind die Preise seit Ende 2015 überdurchschnittlich eingebrochen. In abgeschwächter Form gilt dies auch für das Baselbiet. Erstaunlich hier: Der Trend zu höheren Preisen hält im mittleren Segment an und nimmt Kurs auf die nach wie vor sehr hohen Werte in Basel-Stadt.

Der harmonische, nach Süden ausgerichtete Umschwung, mit diversen Sitzplätzen und Grünflächen rundet das Gesamtbild ab. Der 36 m2 grosse Aussenpool mit Solarabdeckung und Gegenstrom-Anlage setzt dieser Immobilie die Krone auf. Ein wahres Unikat auf dem allzeit beliebten Bruderholz, welches im Auge des Betrachters eine Rarität darstellt.

Basel, Buremichelskopf
4,5 Millionen

Auf vielen Immobilienportalen wird für die Luxusobjekte mit schönen Gärten und grossem Umschwung geworben. Dabei verkennen die Makler, dass der Trend in eine andere Richtung zeigt. Nach der «Landflucht» in den 70er und 80er Jahren kehren die Reichen jetzt in die Stadt zurück. Basel wurde in den vergangenen Jahren stark aufgewertet. Gardani sagt: «Die Menschen kommen auch in die Stadt, weil sie zum Beispiel kein Auto brauchen und wieder näher am Arbeitsplatz sein wollen.» Zudem seien die steuerlichen Unterschiede kaum zu spüren, die früher die Gutverdienenden aufs Land getrieben habe.

Wann triffts den Mittelstand?

Heute muss man von einer Flucht in die Stadt sprechen. Die Folge: Die Wohnungspreise schiessen in die Höhe. «Eigentum im Zentrum können sich nur jene mit sehr gutem Einkommen leisten», sagt UBS-Experte Saputelli. Zwar gäbe es noch immer Einfamilienhäuser für eine Million – doch gingen diese meist unter der Hand weg. «Früher oder später wird die Blase aber auch die städtischen und stadtnahen Quartiere und den Basler Mittelstand treffen», warnt Gardani. In Riehen und Bettingen etwa hätten sich die Landpreise in den vergangenen 15 Jahren verdoppelt. «Riehen passt super in dieses Bild: Hier wurden zu viele Objekte erstellt, das Wachstum wurde überschätzt», pflichtet Saputelli seinem Kollegen vom Hauseigentümerverband bei.

Während die Immobilienbesitzer leiden, können andere Makler Profit ziehen. Eine von ihnen, die nicht mit Namen zitiert werden will, kümmert sich seit Jahren um exklusive Bedürfnisse. Sie nennt noch einen anderen Grund, warum manche Liegenschaften Monate, wenn nicht Jahre auf einen Käufer warten: «Manche Villen werden nicht stilgerecht renoviert.» Potenzielle Käufer eines Hauses aus dem vorletzten Jahrhundert sähen, wenn die Türglocke eine Kreuzschraube enthält – «oder ob sich jemand die Zeit für die Handarbeit mit einer Schlitzschraube genommen hat.» Stimme alles, kann ein Kauf zuweilen sehr schnell abgewickelt werden. Dann werde der Notar eingeschaltet, manchmal ist gar kein Bankkredit nötig. «Das ist Luxus.»