Basel-Stadt
Höherer Eigenmietwert führt zu 22 Millionen Franken mehr Steuern

Die Steuerverwaltung Basel-Stadt bewertet selbst genutzte Liegenschaften neu. Das wird teuer für Liegenschaftsbesitzer, die ihre eigenen Immobilien bewohnen. Denn durch diesen Anstieg des Eigenmietwerts sind nun auch höhere Steuern fällig.

Stefan Schuppli
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Der Staat kassiert mehr: Eigenheime an der Gotthelfstrasse in Basel.

Der Staat kassiert mehr: Eigenheime an der Gotthelfstrasse in Basel.

Kenneth Nars

Eines ist unbestritten: Immobilien haben in den vergangenen 15 Jahren massiv an Wert zugelegt. Der BKB-Eigenheimindex ist in diesem Zeitraum von rund 110 auf 192 gestiegen, ein von der Beratungsfirma Wüest & Partner berechneter Index sogar von 100 auf 200. Das heisst: Die Preise für Liegenschaften haben sich im Schnitt verdoppelt.

BKB-Eigenheimindex, August 2015 – Eigenheim im kantonalen Vergleich

BKB-Eigenheimindex, August 2015 – Eigenheim im kantonalen Vergleich

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Da freuen sich nicht nur die Haus- und Wohnungsbesitzer, es freut sich auch den Staat. Die Erträge der Vermögenssteuer steigen. Und der Eigenmietwert steigt. Dieser basiert auf dem Steuerwert, der mit einer komplizierten Berechnungsmethode festgelegt wird (vgl. Textbox unten).

Anstieg um einen Drittel

In einem am Donnerstag erschienenen unscheinbaren Inserat der Steuerverwaltung Basel-Stadt verbirgt sich dicke Post: selbst bewohnte Liegenschaften werden neu eingeschätzt und entsprechend versteuert. Die letzte Erhebung fand 2001 statt. Darum würden in diesem Jahr schrittweise alle 20 000 vom Eigentümer selbst genutzten Liegenschaften eingeschätzt, erklärt Christian Mathez, stellvertretender Leiter der Steuerverwaltung Basel-Stadt.

Die Verdoppelung der Liegenschaftspreise würde aber nicht bedeuten, dass der Eigenmietwert verdoppelt würde. «Wir sind sehr massvoll. Wir haben errechnet, dass die Steuer auf dem Eigenmietwert um etwa einen Drittel ansteigen wird.» Abschläge bis zu 50 Prozent gebe es wegen «Alterung der Liegenschaft». Denn es ist nicht so, dass eine einzelne Liegenschaft in diesen 15 Jahren doppelt so teuer geworden sei. Sie ist auch 15 Jahre älter geworden.

«Unsere statistischen Vergleiche zeigen, dass die Eigenmietwerte damit meistens immer noch deutlich unter den Mieten liegen, die für vergleichbare Wohnungen verlangt werden», sagt Mathez.

Ab April würden sukzessive Verfügungen mit den neuen Vermögenssteuerwerten verschickt. Sie seien anfechtbar. Bis Ende 2016 sollen die Einschätzungen abgeschlossen sein. Gemäss einer Schätzung der Steuerverwaltung dürften durch diese Korrektur die kantonalen Steuereinnahmen um 22 Millionen Franken ansteigen. Der Eigenmietwert für selbst genutzte Wohnliegenschaften betrage nach wie vor vier Prozent des Vermögenssteuerwertes der Liegenschaft. «Das ist ein Erfahrungswert», sagt Mathez. Dass jetzt Hypothekarzinsen von einem Prozent bezahlt werden, spiele keine Rolle. Ein Rechnungsbeispiel: Wurde ein Objekt mit einer Million eingeschätzt, so beträgt der Eigenmietwert 40 000 Franken. Bei einem Steuersatz von 25 Prozent wäre das ein Steuerbetrag von 10 000 Franken, der zur «normalen» Einkommens- und Vermögenssteuer dazukommt.

Tiefe Zinsen, tiefer Abzug

Als «Trostpflaster» darf der Eigenheimbesitzer die Hypozinsen und Unterhaltskosten von der Steuer abziehen. Doch in Zeiten tiefster Zinsen ist auch das nicht mehr viel. Konkret: Der Staat profitiert hier ein weiteres Mal. Wie stark diese steuermildernden Abzüge abgenommen haben, erhebt die Steuerverwaltung nicht. Dabei geht es um grosse Beträge. Nochmals ein Rechenbeispiel: Bei 10 Milliarden Hypotheken (wie das etwa die Basler Kantonalbank ausweist) bedeutet ein Prozent Zinsabschlag 100 Millionen Franken.

Kritische Stimmen

Donato Scognamiglio, Immobilienspezialist und CEO der Beratungsfirma Iazi, ist persönlich eher für eine Streichung der Eigenmietwertbesteuerung – und auch der Abzüge. «Das aktuelle System setzt meiner Meinung nach den fragwürdigen Anreiz, seine Schulden nicht vollständig zu amortisieren.» Die Möglichkeit, die Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen zu können, ist aufgrund der sehr tiefen Zinsen praktisch vernachlässigbar. Benachteiligt sind auch ältere Menschen, die – etwas konservativ – brav ihre Schulden zurückzahlen. Sie wohnen dann in einem abbezahlten Haus, können aber die Steuern kaum bezahlen – wegen des Eigenmietwertes. Die Hypothek können sie oft auch nicht erhöhen, da aufgrund der tiefen Rente die Tragbarkeit nicht gegeben ist.

Nicht ganz verwunderlich, ist auch Andreas Zappalà als Geschäftsführer des Hauseigentümerverbandes Basel-Stadt auf die Neubewertung nicht sehr gut zu sprechen. «Dass die Liegenschaften an Wert zugenommen haben, ist nicht zu bestreiten, es gibt auch teilweise grosse Differenzen zwischen Steuer- und Verkehrswert. Dass eine Neubewertung vorgenommen wird, ist deshalb nachvollziehbar. Mit einer allfälligen Erhöhung des Eigenmietwerts haben wir hingegen Mühe.» So seien die Mieten auch nicht gestiegen. Er schliesst Rekurse nicht aus.

Der Eigenmietwert und dessen Besteuerung

Die schweizerische Steuergesetzgebung sieht vor, dass nicht nur Einkommen in Form von Löhnen oder Zinsen versteuert werden, sondern auch der (nicht geldwerte) Nutzen, den jemand aus seinem Eigentum zieht. Es wird also so getan, als ob der Haus- oder Wohnungsbesitzer so etwas wie ein Natural-Einkommen hat, wenn er sein Eigenheim bewohnt. «Dadurch, dass er – rein wirtschaftlich betrachtet – das Haus (oder die Wohnung) sich selber ‹vermietet›, fliesst ihm ein Nutzwert im Umfang der eingesparten Miete zu», schreibt die Eidgenössische Steuerverwaltung. Interessanterweise wird die Nutzung von anderen, teuren Gütern wie Autos, Jachten, Flugzeugen nicht versteuert.

Dieser Eigenmietwert muss errechnet werden. Basis bildet der Immobilienwert, der Eigenmietwert ist vier Prozent davon – unbesehen davon, ob wir uns in einer Tiefzinsphase (wie jetzt) oder in einer Hochzinsphase befinden. Der Eigenheimbesitzer darf Fremdkapitalzinsen und Unterhaltskosten abziehen. In die Berechnungen fliessen auch die Gebäudeversicherungswerte ein. Die Berechnungsmethode variiert von Kanton zu Kanton. Die Eigenmietwertbesteuerung ist Gegenstand anhaltender politischer Auseinandersetzungen. Eine Vielzahl parlamentarischer Vorstösse und Initiativen sind seither eingereicht worden, um die geltende Regelung auf eine neue Grundlage zu stellen oder ganz abzuschaffen. Die Schrift «Die Besteuerung der Eigenmietwerte» der Schweizerischen Steuerkonferenz vom März 2015 bietet einen ausgezeichneten Überblick.
www.estv.admin.ch

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