Grenzach
Kleine Wunder machen günstiges Wohnen möglich

Verschiedene Projekte in Basel und Umgebung machen vor, wie es geht: Die Basler Pensionskasse Stiftung Abendrot ist daran, in Grenzach unmittelbar an der Grenze ein Projekt mit 180 Wohnungen zu verwirklichen.

Stefan Schuppli
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Tiefe Landkosten halten Mieten tief. Überdies soll die Siedlung dank Solarpanels mehr Energie produzieren als brauchen.

Tiefe Landkosten halten Mieten tief. Überdies soll die Siedlung dank Solarpanels mehr Energie produzieren als brauchen.

zvg

«Es gibt fast nur eines: die Wohnfläche reduzieren.» Dies sei die wirkungsvollste Massnahme, günstiger bauen zu können, sagt Alex Valsecchi, Leiter Geschäftsentwicklung der Immobilienfirma Halter in Zürich. Der Flächenbedarf sei in den vergangenen Jahren von 30 auf 51 Quadratmeter pro Kopf gestiegen. Und das Angebot, die neu erstellten Wohnungen, habe diese Entwicklung mitgemacht. «Es ist sicherlich auch ein Ausdruck des steigenden Wohlstandes und der sich wandelnden Demografie.» Diese Problematik wird verstärkt, weil günstige Altbauwohnungen vom Markt verschwinden und oft durch vergleichsweise teure, sanierte beziehungsweise neue Miet- oder Eigentumswohnungen ersetzt werden.

Valsecchi hat sich zusammen mit weiteren Immobilienfachleuten, Investoren und Architekten Gedanken gemacht, wie günstiges Bauen denn aussehen könnte. Die Resultate sind in einer 2013 erschienenen Studie zusammengefasst*.

Es wurde vom Bauprojekt eine günstige und eine «normale» Variante berechnet. In Kürze:

Bei den Einzelzimmern für den individuellen Rückzug wurde die Fläche stark reduziert, der Gang- und Flurbereich (als Arbeits-, Spiel- und Stauflächen) wurde vergrössert.

Die «normale» 41⁄2-Zimmer-Wohnung hat 117,5 m2 und kommt auf eine Miete von 2775 Franken pro Monat (mit Nebenkosten 3010 Franken)

Die günstige Variante der 41⁄2-Zimmer-Wohnung (84,4 m2) kostet 1717 bzw. 1973 Franken.

Pro Einheit ist das eine Differenz von rund 35 Prozent.

Andere Einsparmöglichkeiten seien der Verzicht auf teure Einbauschränke, Nebenräume und dergleichen. Angebaute Balkone würden die Monatsmieten hingegen um 33 Franken, raumhohe Fenster um 12 Franken erhöhen. Selbst für private Investoren seien solche Objekte interessant, sind Immobilienfachleute überzeugt. Die Nachfrage nach diesen Objekten sei vorhanden.

Natürlich gibt es Grenzen. «Billig bauen kann jeder – und dann nach 20 Jahren mit dem Bagger auffahren, das ist in der Branche definitiv ein Auslaufmodell», sagt Martin Huber, Bereichsleiter beim Genossenschaftsverband WGN. «Als Genossenschaft bauen wir günstiger, weil wir von diversen Vergünstigungen im Finanzierungsbereich profitieren, oder zum Beispiel vom ‹Partnerschaftlichen Baurechtsvertrag Plus›, welchen Immobilien Basel-Stadt in Vertragsverhältnissen mit gemeinnützigen Wohnbauträgern einsetzt. Der Mietzins ist aber in den ersten Jahren nicht wesentlich tiefer als der einer normalen Wohnung. Erst über die Jahre werden unsere Wohnungen günstiger, weil kein Gewinn im engeren Sinn abgeschöpft wird.»

Jörg Vitelli, Präsident des Verbandes der Wohnbaugenossenschaften Nordwestschweiz, meint: «Die Wohnungen sind bei uns mit 80 bis 90 Quadratmetern für eine Dreizimmerwohnung und 100 bis 105 Quadratmetern für eine Vierzimmerwohnung relativ klein – und deshalb günstiger, auch bei den Nebenkosten.» Bei Renovationen würde aber meist nicht gespart, weil sich das langfristig nicht auszahle. So habe man bei verschiedenen Projekten bewusst mineralische Isolationen verwendet. Diese seien bei der Entsorgung weniger problematisch als Styropor.

Wenn von günstigem Wohnraum die Rede ist, wird oftmals das Ausland zum Vergleich herangezogen: Dort werde deutlich billiger gebaut. Das stimmt zwar, hilft uns aber in der Schweiz nicht unbedingt weiter. Es sei denn, man investiert selbst im Ausland: Die Basler Pensionskasse Stiftung Abendrot ist daran, in Grenzach/D unmittelbar an der Grenze ein Projekt mit 180 Wohnungen zu verwirklichen. Das Bauland sei günstiger als in der Schweiz, aber am Energie-Standard würde nicht gespart. Im Grossraum Basel sei die Lage zwar noch relativ zentral, aber mit einer Stadtlage sei sie nicht zu vergleichen. Das Projekt ist insofern interessant, weil Abendrot eine durchmischte Nutzung anstrebt (Familien-/Mehrgenerationen-/Gemeinschafts-/Alterswohnen und Studierende). Entlang der Bahngeleise an der Südwest-Begrenzung des Areals übernehmen Velounterstände, Garagen und Remisen die Funktion einer Lärmschutzwand, versehen mit Solarpanels. Die Plusenergie-Häuser sollen mehr Energie produzieren, als sie selber verbrauchen. Das 35-Millionen-Euro-Projekt wird voraussichtlich ab 2015/16 in drei Etappen realisiert.

*Bundesamt für Wohnungswesen BWO, Halter Unternehmungen, Pensimo Management