Ehemaliges Kinderspital

Luxuswohnungen: Baurechtszinsen schrecken vom Kauf ab

Das Projekt Riva nimmt langsam, aber sicher konkrete Formen an: Im September sind die ersten Wohnungen am Schaffhauserrheinweg bezugsbereit.

Das Projekt Riva nimmt langsam, aber sicher konkrete Formen an: Im September sind die ersten Wohnungen am Schaffhauserrheinweg bezugsbereit.

Die ersten Wohnungen auf dem ehemaligen Kinderspital-Areal sind in vier Monaten bezugsbereit. Die 65 Mietwohnungen sind fast alle vergeben, doch nicht mal die Hälfte der Eigentumswohnungen haben einen Käufer gefunden.

Wenn im September die Bauarbeiten fertig sind, soll endlich Leben in die Überbauung «Riva» auf dem ehemaligen Kinderspital-Areal einkehren. Die 65 Mietwohnungen sind fast alle vergeben. So weit so gut. Wäre da nicht der harzende Verkauf der Eigentumswohnungen. Das Grundstück am Schaffhauserrheinweg gehört dem Kanton, und die Sarasin-Anlagestiftung hat das Areal am Kleinbasler Rheinufer im Baurecht übernommen. Der Startschuss für den Verkauf fiel im August 2012. Seither gingen 11 der 25 Eigentumswohnungen weg, die Mehrzahl sucht noch einen Käufer. Warum die Eigentumswohnungen keine Käufer finden, darüber scheiden sich die Geister. Einerseits hat sich das Umfeld für Luxuswohnungen verändert, anderseits besteht seit der Baueingabe Kritik am Projekt selbst.

Andreas Zappalà, Geschäftsführer des Basler Hauseigentümerverbands, überrascht es nicht, dass noch Eigentumswohnungen leer stehen. Er findet, die Kombination von Miet- und Eigentumswohnungen sei «fast immer schwierig». Mietwohnungen würden bevorzugt, das habe man schon bei anderen Luxusüberbauungen beobachtet. Wer sich in einem Neubau einmietet, habe – im Gegensatz zum Kauf – keine Unsicherheit. «Dagegen birgt der Kauf ab Plan immer Risiken.» Das ist aber nur ein Kritikpunkt. Weitere sind für Zappalà der hohe Preis und die hohen Baurechtszinsen. Zusammen würden diese Aspekte Interessenten vom Kauf abhalten.

Hohe Preise und kein Land

Die teuersten Wohnungen kosten 2,1 Millionen Franken bei einem jährlich wiederkehrenden Baurechtszins von 20'000 Franken. Michel Molinari, Präsident der Basler Sektion des Schweizerischen Verbands der Immobilienwirtschaft, teilt Zappalàs Ansicht. Er ist nicht erstaunt über den schleppenden Verkauf. Vor allem die hohen Baurechtszinsen wirken aus seiner Sicht verkaufshemmend. Gewinnt der Boden auf dem ehemaligen Kinderspitalareal an Wert, gehen die Besitzer leer aus. Diesen Nachteil kann für Molinari selbst die gute Lage am Rhein nicht wettmachen. Die Konkurrenz schlafe nicht, es gäbe auch Eigentumswohnungen, die mitsamt dem Land verkauft werden – ohne Baurechtszinsen. Diese Wohnungen sind gefragter, wie Molinari unterstreicht.

«Der Preis ist berechtigt»

Anders sehen dies der Kanton und die Sarasin-Anlagestiftung. Die Baurechtszinsen waren im Projekt fixiert und vom Kanton vorgegeben. Berechnet wird der Zins aus Ertrag, Boden- und Bauwert. Zu hoch sei er nicht. Für diese Lage und Ausbaustandard «ist der Baurechtszins angemessen», sagt Barbara Neidhart von Immobilien Basel-Stadt.

Hanspeter Kämpf, Geschäftsführer der Sarasin-Anlagestiftung, kann der Kritik wenig abgewinnen. Das Interesse an den Eigentumswohnungen sei gut, drei bis fünf Personen meldeten sich pro Woche. Das Argument der hohen Preise lässt er nicht gelten. Eine kürzlich vorgenommene Abklärung von Wüest & Partner habe ergeben, dass die Preise durchaus dem Markt entsprechen. Der Hemmschuh liege vor allem bei der Finanzierung, sagt Kämpf. Damit meint er die striktere Kreditvergabe der Banken der vergangenen zwei Jahre. Die Banken sind bei der Vergabe von Hypotheken auf die Bremse getreten, seit dem Immobilienmarkt die Überhitzung droht. Wer heute eine Luxuswohnung kaufen will, muss bis zu 40 Prozent Eigenmittel mitbringen. Dies wirke sich aktuell auf die Überbauung aus. Trotzdem blickt Kämpf zuversichtlich in die Zukunft: «Wenn die Musterwohnung steht, wird das den Verkauf nochmals ankurbeln.» Kämpf schätzt, dass drei Viertel der Eigentumswohnungen bis zum Einzugstermin verkauft sein werden.

Am Lautengarten funktionierts

Den Blick auf ein vergleichbares Projekt zu werfen, lohnt sich. Ein solches findet man an der Lautengartenstrasse, eingeklemmt zwischen der St. Alban-Vorstadt und dem Picassoplatz. Auch dort werden Luxuswohnungen gebaut. Auch dort werden einige vermietet und andere als Eigentumswohnungen ab Plan verkauft – mit Preisen bis 1,6 Millionen Franken. Im Unterschied zum Schaffhauserrheinweg aber mit dem dazugehörenden Boden. Das Konzept an der Lautengartenstrasse ist denn auch erfolgreicher: Die Mietwohnungen waren in einem Jahr weg und die Eigentumswohnungen in anderthalb Jahren verkauft.

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