Umnutzung
Zu teuer: Weshalb leerstehende Büros nicht zu Wohnungen werden

Die Diskussion um die Umnutzung von leerstehenden Büro- und Gewerbeflächen kommt nicht richtig von der Stelle. Hauptproblem sind die Kosten der Umwandlung. Um aus einem leeren Büro eine Wohnung zu machen fehlt der wirtschaftliche Anreiz.

Nicolas Drechsler
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Als Stadtvilla gebaut, als Bürofläche zu mieten (links). Hinter dem Erkerfenster (rechts) liegt kein Kinderzimmer, sondern ein Büro.

Als Stadtvilla gebaut, als Bürofläche zu mieten (links). Hinter dem Erkerfenster (rechts) liegt kein Kinderzimmer, sondern ein Büro.

Martin Töngi

Eigentlich sollte es doch ganz einfach sein: Man zieht in ein leerstehendes Grossraumbüro ein paar Zwischenwände und eine Küche ein - und schon hat man neue Wohnungen. Oder aber man wandelt eine der schönen Stadtvillen am Steinenring wieder in das um, was sie nach ihrem Bau war: in attraktiven Wohnraum in bester Lage. Die Grundprobleme sind bekannt: Basel hat zu wenig Wohnraum. Und in Basel stehen, insbesondere in den Aussenquartieren, grosse Büroflächen und Gewerberäume frei. Und doch gelingt es nicht einmal bei langfristig leerstehenden Büroflächen, die Besitzer zu motivieren, sie als Wohnraum zu vermieten.

Staat hat wenig Chancen

Roland Näf von der Abteilung Stadtwohnen im Präsidialdepartement meint: «Wir haben wenig Einflussmöglichkeiten.» Gestern Abend widmete sich ein Podium diesen Fragen und seit Januar liegt der Vertiefungsbericht zu einer «Potenzialanalyse zur Umnutzung von Büro- und Gewerbeflächen zu Wohnraum» des Büros Wüest und Partner vor. Der Bericht liefert ein klares und für die Verantwortlichen ernüchterndes Ergebnis: Von den 40 000 Quadratmetern leerstehenden Büroflächen in «potenziell interessanten Kreisen» werden wohl nur die wenigsten zu Wohnraum werden.

Finanzieller Anreiz gering

Und das, obwohl bei einer angenommenen Umwandlungsquote von 60 Prozent dort rund 250 grosse Wohnungen entstehen könnten. Das Problem: «Es ist nicht wirtschaftlich, Büroräume in Mietwohnungen umzuwandeln», sagt Näf und gibt damit wieder, was auch die Studie ergeben hat. Die Studie rechnet mit Ausgaben von 2000 Franken pro Quadratmeter Bürofläche, will man diese in Wohnraum umwandeln. Damit sich das rechnet, müsste also überdurchschnittlich günstiger Büroraum in überdurchschnittlich teuren Mietwohnraum umgenutzt werden. Und das ist nur in jenen Quartieren überhaupt denkbar, die für Büros unattraktiv sind, für Wohnungen dagegen sehr attraktiv, wie beispielsweise das Gotthelf oder das St. Johann.

Doch selbst an diesen Lagen kommt die Studie von Wüest und Partner zum Schluss, dass die Kosten zu hoch sind, um sie innerhalb eines realistischen Zeitraums wieder zu erwirtschaften.

Kein Interesse an Verkauf

Anders sähe es aus, würde man aus leeren Büroflächen Eigentumswohnungen machen, das würde sich an den meisten Lagen in Basel lohnen. Aber wie die Studienverfasser anmerken: Institutionelle Hausbesitzer haben meist kein Interesse daran, ihr Eigentum zu verkaufen und ziehen es vor, Büroflächen leer stehen zu lassen. Hier allerdings sieht die Studie eine Chance: Privatpersonen und private Unternehmen, die die Gebäude nicht selbst nutzen, könnten Interesse haben, in leeren Bürogebäuden Eigentumswohnungen zu schaffen. Und das Angebot an Wohneigentum ist in Basel noch knapper als jenes an Mietwohnungen.