Notschlafstellen und Brücken-Kopfbauten. Das waren bis 2014 die einzigen Immobilien im Besitz des Kantons, die nicht durch die verwaltungsinterne Spezial-Abteilung Immobilien Basel-Stadt bewirtschaftet wurden, sondern durch andere Departemente. Das macht auch durchaus Sinn: Beim Betrieb einer Notschlafstelle stehen «mietrechtliche Kompetenzen» nicht im Vordergrund, wie die Regierung in einer Interpellations-Antwort zum Thema begründete.

Deshalb würden die Notschlafstellen direkt vom Departement für Wirtschaft, Soziales und Umwelt bewirtschaftet. Und auch die kleinflächigen, nicht bewohnbaren Brücken-Kopfbauten sind ein Spezialfall, der in die Hände des Bau- und Verkehrsdepartements gelegt wurde. Doch auf den 1. Januar 2014 hat sich das Basler «Kompetenzzentrum für das Immobilienmanagement», wie sich Immobilien Basel-Stadt selber nennt, unter unklaren Gründen von einer dritten Zuständigkeit verabschiedet: von der Kaserne. Die Fachstelle Stadtteilentwicklung des Präsidialdepartements hat die Verantwortung übernommen – mit allen Freiheiten im operativen, kaufmännischen sowie betriebswirtschaftlichen Bereich.

Diese Tatsache stellt die Beurteilung durch die Immobilienfirma Gribi aus dem Jahr 2015, welche die bz am Mittwoch publik machte, in ein völlig neues Licht: Die Autoren der Studie bemängeln unter anderem einen willkürlichen Umgang mit fachspezifischen Begriffen, die einen «nicht unerheblichen Einfluss auf die zu erzielenden Mietzinseinnahmen» haben können.

Zudem wird der Eindruck erweckt, die Immobilien-Profis von Gribi hätten es mit Vorgaben von Amateuren zu tun – was ja im Fall der Fachstelle Stadtentwicklung im Bezug auf die Immobilienbewirtschaftung durchaus der Fall sein kann. Denn während Immobilien Basel-Stadt Hunderte Liegenschaften, Baurechts- und Pachtparzellen im Gesamtwert von 7,5 Milliarden Franken betreut, hatte die Fachstelle bis zur Übernahme der Kaserne mit Immobilienbewirtschaftung nichts am Hut. Sondern kümmerte sich mit ihren 18.6 Vollzeitstellen gemäss eigener Website hauptsächlich darum, «Ansatzpunkte zur Beeinflussung von Veränderungsprozessen aufzuzeigen». Was auch immer das bedeuten mag – mit Detailfragen zum Ausbau von Elektroverteilern und sanitären
Zu- und Ableitungen hat es vermutlich wenig zu tun.

Diesen Eindruck erweckt auch die Berechnung der Mietzinseinnahmen, die gemäss Regierungs- und Parlamentsvorgabe eine Schwarze Null ergeben sollen. Der ehemalige Stadtpräsident und geistige Vater des Kasernenumbaus, Guy Morin, hat in der betreffenden Grossratsdebatte vorgerechnet, dass die 5500 Quadratmeter Nutzfläche zu einer

Durchschnittsmiete von

172 Franken pro Jahr und Quadratmeter vermietet werden müssen. «Ich kann ihnen versichern, dass wir diese Durchschnittseinnahmen erwirtschaften werden und deshalb keine zusätzlichen Betriebsbeiträge vom Kanton brauchen», sagte Morin. Mit der Gribi-Studie wird nun klar, mit welchen Mietpreisen dieses Ziel erreicht werden soll: Durchschnittliche Quadratmeter-Nettomieten von 170 Franken und 13 Rappen pro Jahr sollen, zusammengerechnet und bei Vollauslastung, 953 270 Franken einbringen, was bei erwarteten jährlichen Unterhaltskosten von 925 000 die geforderte Schwarze Null ergibt. Dafür ist ein Mietmix zwischen 244 Franken pro Quadratmeter und Jahr für den teuersten Bereich Coworking und 108 Franken für den günstigsten Veranstaltungsbereich vorgesehen.

Diese Preise scheinen vor allem eines zu sein: Genau so gewählt, dass sie die Schwarze Null bringen. Mit marktüblichen Mieten hingegen haben sie kaum etwas zu tun. Müssen sie auch nicht, denn der Löwenanteil der Kosten – 1,9 Millionen Franken pro Jahr für Abschreibung und Verzinsung der 46 Millionen Franken Baukosten – wird den künftigen Kasernenmietern sowieso erlassen.