In einer öffentlichen Beratung behandelten am Dienstag die fünf Richterinnen der ersten zivilrechtlichen Abteilung eine Mietrechtsstreitigkeit, die im Januar 2013 ihren Anfang nahm. Damals kündigte ein Vermieter einer Frau nach 16 Jahren die Wohnung.

Einen Kündigungsgrund erhielt die Frau erst auf Nachfrage geliefert. Der Vermieter machte Eigenbedarf geltend. Er gab an, sein Sohn wolle mit seiner Familie in die viereinhalb-Zimmer-Wohnung ziehen.

Die Mieterin hielt den Kündigungsgrund für vorgeschoben. Sie ging davon aus, dass der Vermieter die Wohnung zu einem höheren Preis neu vermieten wolle. Vor dem Mietgericht unterlag die Frau jedoch. Das Gericht kam im Oktober 2014 zum Schluss, dass die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich erfolgt war. Der Sohn hatte vor Gericht ausgesagt, er werde in die Wohnung ziehen.

In der Folge wurde das Mietverhältnis auf Ersuchen der Mieterin mehrmals verlängert. Ende Februar 2015 zog die Frau schliesslich in eine neue Wohnung. Im Mai entdeckte sie, dass ihre frühere Wohnung für einen um rund 650 Franken höheren Mietzins angeboten wurde.

Schadenersatz verlangt

Aus diesem Grund reichte die Frau nach erfolgloser Verhandlung vor der Schlichtungsbehörde Zürich Klage beim Mietgericht ein. Sie verlangte Schadenersatz von rund 14'500 Franken für den Umzug und die teurere Wohnung.

Das Mietgericht gab der Frau teilweise Recht und sprach ihr einen Betrag von rund 11'000 Franken zu. Das Zürcher Obergericht bestätigte dieses Urteil. Das Bundesgericht hat den Entscheid nun jedoch aufgehoben.

Eine Mehrheit von vier Richterinnen hat sich auf das Prozessrecht berufen. Sie hielten fest, dass im Urteil des Mietgerichts vom Oktober 2014 entschieden worden sei, dass die Kündigung nicht rechtsmissbräuchlich gewesen sei. Dieser Entscheid sei rechtskräftig und damit für die Gerichte bindend.

Prozessual hätte die Mieterin gemäss den Richterinnen eine Revision des alten Urteils verlangen müssen. Allerdings räumten sie ein, dass dafür kein ausreichender Revisionsgrund vorliege. Der Sohn war nämlich im Mai 2018 rechtskräftig vom Vorwurf der falschen Zeugenaussage freigesprochen worden.

Widerrechtliches Verhalten

Die Krux liegt gemäss der unterlegenen Richterin jedoch auch darin, dass in einer Revision nicht mehr gefordert werden kann, als im ursprünglichen Verfahren. Im Kündigungsschutzverfahren geht es um die Weiterführung des Mietverhältnisses.

Weil dies aber nicht mehr das Ziel der ehemaligen Mieterin war, hätte kein schützenswertes rechtliches Interesse mehr bestanden, das vom Gericht hätte überprüft werden müssen. Die Mieterin verlangte vielmehr, dass ihr der entstandene Schaden durch die Vorschiebung eines falschen Kündigungsgrundes ersetzt wird.

Der Schaden war ihr durch die Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht durch den Vermieter entstanden. Die Verletzung und damit die Widerrechtlichkeit bestand darin, dass der Vermieter einen nicht den wahren Kündigungsgrund angab, wozu er verpflichtet gewesen wäre.

Die Ausschreibung der Wohnung zu einem höheren Mietzins kann gilt nicht als Revisionsgrund für das erste Verfahren vor dem Mietgericht. Für die Revision können nur Gründe geltend gemacht werden, die vor dem Urteil vorhanden, aber nicht bekannt waren. (Urteil 4A_563/2017 vom 19.02.2019)