Eigenmietwert

Abschaffung des Eigenmietwertes: Droht nach der Steuerreform ein neuer Preisschub?

Griff nach dem Eigenheim Werden Immobilien durch die Steuerreform noch teurer?

Griff nach dem Eigenheim Werden Immobilien durch die Steuerreform noch teurer?

Die Abschaffung des Eigenmietwerts löst Ängste vor einer neuen Preisblase aus. Die UBS-Ökonomen winken ab. «Altbau oder Neubau, Glarus oder Zürich – es wird Verteilungseffekte geben, Gewinner und Verlierer.»

In den letzten zwanzig Jahren standen die Chancen noch nie so gut: In Bundesbern könnte eine Abschaffung des Eigenmietwertes gelingen. Noch kann die Reform jedoch scheitern. Derweil sind die Experten dabei, die Folgen für den Immobilienmarkt durchzurechnen.

Auch in der Grossbank UBS analysieren die Immobilien-Experten derzeit die Steuerreform. Über die ersten Einschätzungen hat UBS-Ökonom Mathias Holzhey mit dieser Zeitung gesprochen.

Es werde spürbare Wirkungen geben für einzelne Kantone und Gemeinden, einzelne Segmente im Immobilienmarkt oder gar einzelne Eigenheime. «Altbau oder Neubau, Glarus oder Zürich – da wird es Verteilungseffekte geben, Gewinner und Verlierer.»

So oder so würden die Steueranwälte Extra-Arbeit bekommen und wahrscheinlich auch Handwerker. «Wenn man sich hingegen anschaut, wie die Abschaffung die durchschnittliche Preisentwicklung in der ganzen Schweiz beeinflusst, so ist die Wirkung tendenziell vernachlässigbar», sagt Holzhey. «Einen Preisschub wird es nicht geben.»

Tendenziell sei die Wirkung vernachlässigbar: Diese Einschätzung erklären die UBS-Ökonomen vor allem mit der Grösse des Immobilienmarktes. Vereinfacht ausgedrückt, geht die Überlegung so: Ein durchschnittliches Eigenheim wird durch die Steuerreform zwar finanziell attraktiver, denn die steuerliche Belastung wird geringer.

Doch die Frage ist, um wie viel genau? Die Antwort hängt von vielen Faktoren ab, wie das folgende Beispiel zeigt.

Für eine fiktive Familie Meier ginge die Rechnung in etwa so. Die Meiers haben ein Eigenheim im Wert von 1 Million Franken gekauft; und versteuern ein Einkommen von 150'000. Dazu kommt nun im bisherigen System ein Eigenmietwert von 24'000, der zum steuerbaren Einkommen dazugerechnet wird.

Doch erst dürfen die Meiers noch Abzüge machen: Kosten für den Unterhalt, Hypothekarzinsen. Am Ende bleiben von 24'000 Franken noch 6000 übrig. Die Meiers müssen nun auf diesen Betrag zusätzlich Steuern zahlen. Das wären 1620 Franken, wenn ein Grenzsteuersatz von 27 Prozent unterstellt wird. 1620 Franken im Jahr sind zwar viel Geld, auch für die Meiers. Aber im Verhältnis zum Wert des Eigenheims von 1 Million Franken sind es bloss 0,16 Prozent.

Was diese 1620 Franken nun für den Preis des Eigenheims bedeuten, würde man bei Preisverhandlungen sehen. Angenommen, die Meiers wollen verkaufen; die junge Familie Müller zeigt Interesse. Meiers wollen den Preis hochdrücken: Sie rechnen vor, wie sich die Steuerreform auf den Preis auswirkt.

Die 1620 Franken könne man nun streichen, in den nächsten 100 Jahren werde diese Steuer nicht zurückkehren, so die Meiers. Dieses zusätzliche Einkommen habe heute einen Barwert von rund 100'000 Franken, wenn man mit 1 Prozent abzinst. Also sei das Eigenheim nicht mehr 1 Million Franken wert, sondern 1,1 Millionen – also rund zehn Prozent mehr.

Müllers gegen Meiers

Müllers halten dagegen. Mit einem Zins von 1 Prozent zu rechnen, widerspreche der historischen Erfahrung: 3 Prozent müssten es mindestens sein. Und sie würden in dreissig Jahren wieder ausziehen. Was sie dann für einen Preis bekämen, wüssten die Götter.

Sprich: Die Bewertung wird noch von zig anderen Umständen abhängen: Zinsniveau, Wirtschaftsgang, Bautätigkeit, Zuwanderung etc. Wenn überhaupt, dann sei heute bloss ein zusätzlicher Wert von vielleicht 30 000 Franken angemessen, also 3 Prozent des Immobilienwerts. Darüber zu verhandeln, lohne nicht. Viel wichtiger sei etwa der Zustand des Eigenheims. Im Keller stehe ein Schrank so komisch herum – versteckt sich dahinter etwa Schimmel?

Welle von Investitionen

Meiers gegen Müllers – solche Preisverhandlungen veranschaulichen die Theorie, die der UBS-Einschätzung zugrunde liegt. In der Praxis würden die Folgen der Steuerreform noch durch weitere Faktoren bestimmt, wie Holzhey darlegt. So reagiere der Immobilienmarkt eher träge auf Veränderungen.

«An der Börse wird eine Steuerreform sofort in die Preise eingerechnet; am Immobilienmarkt dauert es wesentlich länger», sagt Holzhey. Die Steuerreform werde so in den durchschnittlichen Preisen der Schweiz nicht unmittelbar erkennbar sein, am deutlichsten noch bei Neubauten.

Zumal noch andere, gewichtigere Einflüsse hineinspielen: beispielsweise Konjunktur oder Zuwanderung. Schliesslich haben die Behörden schärfere Regulierungen durchgesetzt, die den Zugang zu Hypotheken erschweren.

Gerade junge Familien erhalten dadurch von den Banken keine Hypothek. Somit können sie auch dann kein Eigenheim kaufen, wenn die Steuerreform es noch lohnender macht. Auch das beschränkt die Wirkung.

Was den gesamten Immobilienmarkt nicht in eine Preisblase treibt, kann für den einzelnen Wohneigentümer sehr wohl Änderungen bringen. Je nach Kanton seien zum Beispiel die Eigenheime von den Steuerämtern unterschiedlich eingeschätzt worden, sagt Holzhey.

So habe der Kanton Glarus etwa seit zwanzig Jahren keine Neubewertung mehr vorgenommen von Eigenheimen, die den Besitzer nicht wechselten. «Solche Wohneigentümer werden von der Reform kaum profitieren.» Zu den Verlierern könnten auch Eigentümer von Altbauten zählen, in die dringend investiert werden müsste.

«Kann der Unterhalt nicht mehr von der Steuer abgezogen werden, verteuert sich die Sanierung auf einen Schlag um rund 30 Prozent», sagt Holzhey. Daher würden die Investitionen in den Unterhalt wohl vor dem Stichtag stark angsteigen, sollte es tatsächlich zur Steuerreform kommen. Noch ist es nicht so weit. Holzhey: «Zurzeit ist die Reform noch eine Luftblase. Die endgültigen Folgen werden stark von der Ausgestaltung abhängen.»

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