Immobilienprojekte

Die SBB bauen Büro-Hochhäuser, finden dafür aber keine Mieter mehr

Der Franklinturm in Zürich-Oerlikon wird derzeit gebaut.

Der Franklinturm in Zürich-Oerlikon wird derzeit gebaut.

Für grosse Immobilienprojekte findet die Bahn kaum Interessenten. Bedroht die Krise nun die Strategie der Bundesbahnen - und damit die Finanzierung der Infrastruktur?

Bagger schaufeln die Erde weg, vorbei hetzende Pendler halten sich die Ohren zu, um dem Baustellenlärm zu entfliehen: In Zürich-Oerlikon bauen die SBB an ihrer finanziellen Zukunft. Neben dem achtgrössten Bahnhof der Schweiz wächst der Franklinturm 80 Meter in die Höhe, ein Hochhaus mit Büro- und Gewerbeflächen.

Das Projekt sollte eigentlich ein Selbstläufer sein: Zehntausende Pendler passieren die Lage jeden Tag, der Zürcher Hauptbahnhof ist in wenigen Minuten erreichbar, ebenso der Flughafen. Doch nun ist alles anders: Fast niemand will die neuen Flächen mieten. Wegen der Coronakrise haben die Firmen die Suche nach neuen Büroräumlichkeiten praktisch eingestellt – und reissen damit der SBB ein Loch in die Kasse.

Problem akzentuiert sich in der Westschweiz

Sie ist auf die Mieterträge angewiesen. Diese subventionieren die Infrastruktur und die Pensionskasse der Bahn. Jedes Jahr nehmen die SBB 500 Millionen Franken an Mieterträgen ein, in 20 Jahren sollen es laut Aussagen der Verantwortlichen gegenüber SRF schon eine Milliarde Franken sein.

Dieses Ziel lässt sich nur erreichen, wenn Projekte wie der Franklinturm Anklang finden. Doch dort sind erst zwei von 21 Stockwerken vermietet. Die Bahn baue «nach dem Prinzip Hoffnung», schrieb die NZZ letztes Jahr. Sie habe nur mit dem Bau gestartet, weil die Bewilligung sonst ausgelaufen wäre.

Eine Analyse der Daten der Projektwebsite zeigt: Während der Coronakrise konnte die Bahn keinen einzigen neuen Mieter finden, andere Interessenten sind sogar abgesprungen. Der Turm in Zürich-Nord ist kein Einzelfall: In der grossflächigen SBB-Überbauung «Quartier des Halles» in Morges VD sind erst etwas mehr als ein Drittel der Büroflächen vermietet oder reserviert, während der Bezugstermin nächstes Jahr immer näher rückt. Die meisten geplanten Projekte in der Westschweiz wie in Genf oder Malley sind noch so gut wie unvermietet, zeigen Daten der Websites.

«Die Stimmung ist abrupt gekippt»

Doch wie gross sind deswegen die künftigen finanziellen Ausfälle? Wie viele Interessenten haben sich zurückgezogen? Und stoppen die SBB nun gar Neubauprojekte? Auf diese Fragen gibt es keine Antwort. Es sei noch zu früh, die Auswirkungen der Coronakrise einschätzen zu können, sagt ein Sprecher lediglich. Und: Die Vermarktung gehe weiter, die Baustellen seien nie stillgestanden.

Die Lage auf dem Markt sieht düster aus. Die halbjährliche Immobilienumfrage von Fahrländer Partner AG kommt in ihrer neuesten Ausgabe zum Schluss, dass Investoren deutlich steigende Leerstände und sinkende Preise erwarten. Die Stimmung sei «abrupt gekippt», die Erwartungen für Büro- und Geschäftsflächen würden in einen ähnlich negativen Bereich wie während der Finanzkrise 2008 / 09 sinken. Davon wären die SBB stark betroffen.

Experte sieht SBB gut aufgestellt

Patrick Schnorf ist Partner beim Beratungsunternehmen Wüest Partner, das sich auf Immobilien spezialisiert hat. Er zeichnet ein optimistischeres Bild für die Bahn. Die Coronakrise habe die Situation zwar «fundamental verändert» und ein Grossteil der Nachfrage nach Büroflächen sei nicht mehr existent. «Es wird sich erst weisen müssen, wann sie zurückkommt».

Die SBB sieht er aber gut aufgestellt. Das zeige sich auch daran, dass die Nachfrage von Investoren nach guten Lagen und Objekten in den meisten Teilsegmenten nach wie vor gross sei und sich die Preise im langjährigen Vergleich auf hohem Niveau bewegten. «Negative Preisentwicklungen sind an B- und C-Standorten sehr wahrscheinlich», sagt Schnorf.

Die SBB hingegen entwickelten nach seiner Beobachtung «vielfältige Nutzungen, die auch in Zukunft an den innenstädtischen Lagen auf eine Nachfrage treffen werden». Investitionen an hoch erschlossenen Lagen in den Innenstädten machten nicht nur aus Sicht der Eigentümer, sondern auch aus Sicht der Nutzer viel Sinn. «Die Entwicklung von Bahnhofsarealen ist eine langfristig orientierte Aufgabe», sagt Schnorf. «Sie darf sich nicht an kurzfristigen Ausschlägen orientieren».

Müssen Angestellte zurück ins Büro?

Offen bleibt, ob die Krise dem Homeoffice zum Durchbruch verhilft und die Nachfrage nach Büroflächen langfristig sinkt. Erste Anzeichen dafür gibt es. US-Firmen wie Twitter oder Facebook wollen Homeoffice grossflächig einführen, auch in der Schweiz gehen Experten von einem Schub aus.

Erste Daten belegen aber eine gegenteilige Entwicklung. So zeigen Daten von Google, dass diese Woche bereits wieder die Hälfte bis fast zwei Drittel der üblichen Passagierströme am Bahnhof Zürich-Stadelhofen gemessen wurden, der von vielen Pendlern frequentiert wird. Das deutet darauf hin, dass viele Angestellte wieder ins Büro müssen – und damit die Bahnhöfe zu attraktiven Lagen machen, an denen die SBB mit Immobilien Geld verdienen können.

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