Boden

Steht der Baukonzern Implenia vor der Zerschlagung?

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Der Kampf um den grössten Baukonzern wirft ein Schlaglicht auf das lukrative Geschäft mit Schweizer Boden. Implenia will sich mehr von diesem Kuchen abschneiden. Der aktivistische Investor Veraison misstraut den Plänen jedoch.

Vor den Toren von Implenia steht ein aktivistischer Investor. Veraison mit Chef Gregor Greber will eine Sparte abspalten vom Baukonzern und an die Börse bringen: die Entwicklung. Dabei wird Land gefunden und gekauft; Bewilligungen von Kantonen oder Gemeinden braucht es; dann werden Büros geplant, Läden oder auch Wohnungen. Offensichtlich weiss Veraison: Das Entwickeln von Schweizer Boden bringt gutes Geld ein.

Das weiss auch Implenia. Ohne die Entwicklung hätte es in der ersten Jahreshälfte einen Verlust gegeben. Die anderen drei Sparten – die eigentlichen Baugeschäfte – hätten Verlust geschrieben. Der Börsenkurs wäre noch tiefer gefallen. Seit dem Sommer 2018 ist über die Hälfte des Gesamtwerts verschwunden. Das Führungsduo aus Präsident Hans Ulrich Meister und Chef André Wyss wäre noch angeschlagener, als es es heute schon ist.

So dürfen Meister und Wyss auf die Entwicklung hoffen. Wie Greber wollen sie mehr Geld damit verdienen. Die Pläne wurden am Investorentag vorgestellt. Im Deutsch der Manager lauten sie: Ausbau der eigenen Wertschöpfungskette. Man könnte auch sagen: Implenia rüstet auf im Wettbewerb um das Geschäft mit Schweizer Boden. Heute kann sie nur bedingt mithalten. Sie muss sich verabschieden, wenn andere mit dem Geldverdienen erst anfangen.

Das grosse Geld wird verdient, wenn Implenia schon wieder draussen ist aus dem Deal

Die Entwicklung fängt damit an, dass Implenia neue Areale findet. Solche, die vielleicht zunächst gar nicht bebaut werden dürfen. Es fehlt an Bewilligungen und Implenia muss erst Behörden überzeugen. Oder es sind zu kleine Grundstücke und Implenia kauft mehrere zusammen. Erst dann entsteht überhaupt ein bebaubare Fläche. Ist alles bereit, holen die eigenen Entwickler dann Offerten ein beim konzerneigenen Baugeschäft. Das fertige Projekt wird Investoren angeboten und verkauft. Nun fahren die Baukräne auf.

An dieser Stelle ist Implenia bereits mehr oder weniger raus aus dem Deal. Sie muss zwar noch das schlüsselfertige Projekt abliefern. Aber der Deal steht, das Finanzielle ist ausgehandelt. Doch das grosse Geld kommt jetzt erst. Ein Branchenkenner sagt: «Nach dieser Phase kommt die eigentliche Wertsteigerung.»

Die Investoren verkaufen oder vermieten die Büros, Läden oder Wohnungen. Damit verdienen sie gutes Geld: vorhersehbar, ohne Schwankungen. Und vor allem: Sie machen extra Gewinne, weil für die Projekte in den Büchern höhere Werte eingesetzt werden können. Erst wird bewertet nach Land und Baukosten. Später nach den künftigen Einnahmen. Am Ende klopft vielleicht eine Versicherung an, die anders rechnet – und das Doppelte der Baukosten zahlt. Implenia hat davon nichts mehr.

Er wird den Kampf um Implenia entscheiden

Dieser Status quo ist für Implenia gallig. Denn eigentlich erledigt sie die wichtigste Arbeit in dieser Wertschöpfungskette. Sie findet passenden Boden und macht ihn erst bebaubar. «Das ist das, was in der Branche alle wollen», sagt der Kenner. Areale, die jedermann kaufen, haben einen Marktpreis. Sie sind teuer, der grosse Reibach ist nicht möglich.

Implenia will sich also ein grösseres Stück abschneiden vom Geschäft mit der Entwicklung. Sie will ihre Grundstücke neu selber bis zum Ende entwickeln: auf eigene Rechnung bauen, die Gebäude auf die eigenen Bücher nehmen. Doch dafür braucht sie Geld, das sie heute nicht hat.

Hinter den Kulissen laufen noch die Gespräche - wenn diese Scheitern kommt es erst zum Kampf

Etwa 2 Milliarden Franken müsste Implenia haben. Damit könnte sie alle ihre Grundstücke entwickeln, die sie heute in ihrer Landbank hat. Das Führungsduo Meister und Wyss will dafür ein Vehikel schaffen. Grundstücke sollen darin überführt werden. Dritte sollen frisches Geld bringen. Implenia managt das Vehikel.

Schöner Plan, aber die Details geben zu reden. Zu welchem Preis wechseln die Grundstücke von Implenia in das Vehikel? Wie werden die bestehenden Implenia-Aktionäre am Vehikel beteiligt? Diese Fragen machen Max Rössler einige Sorgen. Auch darum hat sich der Grossaktionär auf die Seite von Veraison-Chef Greber gestellt. Rössler hält 16 Prozent, er wird im Kampf um Implenia entscheidend sein.

Noch ist jedoch offen, ob es überhaupt zu einer grossen Schlacht kommt. Implenia hält sich noch zurück, im Hintergrund laufen Gespräche. Rössler scheint noch zu taktieren. Einmal hat er platziert, eine Abspaltung der Entwicklung gehe ihm zu weit. Zuletzt betonte er aber seine Sorgen, dass ihm die Pläne von Meister und Wyss schaden. So oder so spielt er die entscheidende Rolle.

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