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Wegen Alter abgewiesen: Mit den Renten wackeln auch die Eigenheimträume

Vermeintlich technische Details können den Eigenheim-Traum verderben. Thinkstock

Vermeintlich technische Details können den Eigenheim-Traum verderben. Thinkstock

Banken lehnen heute häufiger Kunden wegen ihres Alters ab als noch vor drei Jahren.

Es ist nicht lange her, da standen angehende Rentner vor der angenehmen Frage: Sollen ich mir mein Alterskapital als Rente auszahlen lassen, oder doch alles auf einen Schlag? Heute, in Zeiten tiefer Zinsen und sinkender Renten, lautet hingegen die bange Frage: Kann ich mir mein Wohneigentum leisten, oder will mir die Bank die Hypothek nicht mehr verlängern?

Adrian Wenger, Finanzberater beim VZ Vermögenszentrum, sagt: «Bei uns ist das heute die meistgestellte Frage, wenn sich allmählich die Pensionierung abzeichnet.» Bei den Banken hingegen würden sich die Kunden oft nicht gar nicht getrauen, die Frage zu stellen. Der Kunde könnte bei seiner Bank ja auf dem Radar auftauchen. «Die Unsicherheit ist gross. Das VZ hat deshalb kürzlich beschlossen, die Beratung zu dem Thema auszubauen.»

An sich ist es leicht, die finanziellen Folgen einer Pensionierung auf die Hypothek auszurechnen. «Die Logik bleibt die gleiche: Die Belastung durch Zins, Amortisation und Unterhalt darf einen Drittel des Einkommens nicht überschreiten», sagt Wenger. Es ändere sich einzig, dass das Einkommen nun nicht mehr aus einer Quelle komme, dem Lohn. Neu setze es sich zusammen aus den Renten aus AHV und beruflicher Vorsorge sowie aus dem Aufbrauchen des privaten Vermögens.

Angst vor dem Gesichtsverlust

Die Ängste werden durch solche Berechnungen selten kleiner. Denn die Höhe der künftigen Rente ist unsicher. Der Umwandlungssatz, mit dem man das Alterskapital in Renten umrechnet, wird laufend kleiner. Für das gleiche Alterskapital gibt es weniger Rente. Für 100 000 Franken waren es früher 7200 Franken, heute sind es 6800, bald nur noch 6000, sofern Bundesrat Alain Berset sein Reformpaket durchbringt. «Das weckt verständlicherweise Sorgen», sagt Wenger.

Dazu können vermeintlich technische Details den Eigenheim-Traum verderben. So können Unterhaltskosten zur Belastung werden. «Die Immobilie ist nach 20 Jahren viel mehr wert. Also fliesst ein höherer Unterhalt in die Tragbarkeitsrechnung ein», sagt Wenger. Schon erfülle man die Anforderungen nicht mehr, wenn es ohnehin knapp sei. Und dann sind da lieb gewordene Gewohnheiten, die auf unverrückbare Fakten prallen. «Ältere Paare leben in grossen Häusern, das Geld wird knapp, aber sie wollen nicht aus der vertrauten Nachbarschaft weg.» Andere könnten ihre Finanzen mit einem günstigeren Auto entlasten. «Aber das wäre ein Gesichtsverlust.»

Die Angst der angehenden Rentner um die Hypothek – sie wird auch durch Banken-Neuerung verbreitet. Banken müssen gründlicher als früher prüfen, ob sich ein Kunde die Hypothek noch leisten kann. Das schreiben ihnen verschärfte Regeln vor. «Dazu fordern die Banken ihre Kunden per Brief auf, ihre Dokumente einzureichen, den Lohnausweis etwa», sagt Wenger. Das geschehe maschinell und ohne ein vorher gehendes Gespräch. «Kein Wunder, erschrickt mancher ob solcher Post.»

Ansgar Gmür, Direktor des Hauseigentümerverbandes, sagt: «Ab 55 Jahren musste man sich schon früher gut überlegen, ob man sich nach der Pensionierung die Hypothek leisten kann.» Immerhin gehe das Einkommen drastisch hinunter. Doch habe sich das Problem durch verschiedene Trends verschärft, etwa steigende Immobilienpreise. «Es stehen vermehrt Menschen vor der Rente, die für ihr Eigenheim viel bezahlt und sich stark verschuldet haben», so Gmür. Mit dem tieferen Renteneinkommen sei diese hohe Hypothek schwerer zu finanzieren.

Extremfall: Verlust des Hauses

«Dazu kommt der Eigenmietwert, der ebenfalls steigt, wenn die Immobilie wertvoller wird», sagt Gmür. Der Mechanismus ist einfach: Die Immobilie wird höher bewertet; das Steueramt schätzt den finanziellen Wert höher ein, dass man in ihr wohnen kann. Schon hat man steuerlich ein höheres Einkommen und liefert dem Fiskus mehr ab. «Diese zusätzliche Steuerzahlung tut Rentner besonders weh.»

Am meisten Unsicherheit schafft vielleicht die Frage: Wie gehen die Banken um mit Pensionierungen? Donato Scognamiglio, CEO des Immobilienberaters Iazi, kann aus seiner Erfahrung etwas Entwarnung geben. «Bestehenden Kunden werden die Banken die Hypothek verlängern, auch wenn das Geld knapp ist.» Die Bank versuche, irgendwie eine Lösung zu finden. Das würden sie schon aus Selbstinteresse tun. «Wer will Rentner vor die Tür stellen und womöglich in den Medien landen?»

Anders sehe es mit Neukunden aus. «Die Banken schauen genau hin, wenn jemand von einer anderen Bank kommen will.» Es empfehle sich daher nicht, mit 60 Jahren nach der allerbilligsten Hypothek zu shoppen. «Das ist ein Risiko, das man besser meidet.» Umgekehrt bedeute dies allerdings: Man kann nicht die allerbesten Bedingungen aushandeln.

Moneypark kommt nach der Analyse eigener Daten zu entgegen gesetzten Schlüssen. Der Hypothekenberater hat festgestellt, dass Banken zuletzt doppelt so viele ältere Kunden ablehnten als vor drei Jahren. «Die Tragbarkeit im Alter wird öfter zu einer Hürde bei der Finanzierung von Immobilien», so Moneypark-CEO Stefan Heitmann. Empört hat ihn auch dies: Von den Banken-Kunden, die altersbedingt abgelehnt wurden, waren zwei Drittel bestehende Kunden. «Für solche Kunden ist die Ablehnung durch die Bank kritischer als für Neukunden», so Heitmann. Nicht selten würden die Banken mehr Eigenkapital verlangen. «Im Extremfall kann der Verlust der Liegenschaft drohen.»

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